2023年7月12日，市政府专题会议审议通过《汉中物业服务收费管理细则》（以下统一简称“《细则》”）。2023年7月14日由市发展改革委会同市住建局、市市场监管局联合正式印发，并于2023年8月1日起施行。现将《细则》内容解读如下：

一、《细则》出台的背景

一是贯彻《中华人民共和国民法典》《陕西省物业服务管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》，落实物业服务费实行“一费制”的要求，维护业主和物业服务人的合法权益。

二是我市现行物业服务费及停车服务费执行的是2014年、2012年省物价局和省住建厅制定的标准。目前，存在着停车服务费偏高和物业服务收费不规范等问题，通过出台《细则》和各县（区）物业服务费和停车服务费政府指导价标准，实行等级（类别）服务、等级（类别）收费、规范管理，推动形成公平竞争、优胜劣汰的物业服务市场环境。

三是目前我市住宅物业服务普遍存在服务标准不明晰、权责划分不明确、费用收支透明度不高等问题，常常导致部分业主把建设单位遗留的房屋质量等问题归集为物业服务收费问题，引发诸多矛盾。加之住宅小区车位租赁、车位管理、地上车位场地使用等收费社会反映强烈，部分小区由于缺乏明确的临时停车收费政策和收费标准，导致部分车主不愿购买或租用车位，大量挤占小区道路、城市道路等公共资源，乱停乱放问题较为突出，亟需通过调整停车服务费缓解住宅小区“停车难”“停车贵”等问题。

二、《细则》的起草过程、政策依据、主要目的、基本原则和主要特征

（一）起草过程。按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》有关规定，通过对我市和毗邻城市物业服务收费情况进行调查了解，分别开展了成本调查、召开专题会、论证会及座谈会、书面征求县区和市级有关部门意见、邀请人大代表、政协委员、街道办物业办代表及业主代表和中心城区物业服务人经理代表座谈沟通征求意见、网上公开征求意见等广泛征求意见环节，通过了合法性审核和公平竞争审查，经市政府专题会议审议通过，市发展改革委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发，2023年8月1日起实施，有效期5年。

（二）政策依据。《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》《陕西省定价目录》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》《汉中市住宅小区物业服务指导标准》等法律、法规及有关规定。

（三）主要目的。规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务人的合法权益，促进物业服务行业健康发展，提升物业服务管理水平。

（四）基本原则。一是坚持以人为本，以关注民生和构建和谐社会为出发点，把不断提高我市居民生活质量和水平作为根本目的的原则；二是坚持政府指导，注重明确政府指导的责任，提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务人，物业服务人开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为的原则；三是坚持统筹兼顾，在充分考虑业主承受能力的前提下，兼顾物业服务人的利益，依法依规建立诚实守信、公平合理、质价相符的物业服务收费机制的原则。

（五）主要特征。总体上体现“三性”：一是合法性。《细则》中的条款内容，有国家的《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》作支撑。其内容符合《条例》《办法》精神要求。二是约束性。《细则》中的条款，对业主和物业服务人都具有约束。三是指导性。《细则》中的条款，对物业服务收费行为具有明确的规范指导。

三、《细则》的亮点

此次印发实施的《汉中市物业服务收费管理细则》，依据《中华人民共和国民法典》和《陕西省物业服务管理条例》等法律、法规的有关规定，结合我市实际，对《陕西省物业服务收费管理办法》有关内容进行了具体和完善，有以下四大亮点：

一是突出强调物业服务的“服务”属性。《细则》规定，提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人。鼓励物业服务人开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为。

二是物业服务收费实行“一费制”。即物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养、年检费用计入物业服务成本，不得单独收取。

三是明确业主共同决定事项必须经“参与表决双过半业主”同意。依据《中华人民共和国民法典》物权编中规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。《细则》明确“参与表决双过半业主”是指业主大会或者专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分占面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。涉及业主共同决定事项第二十四条、第二十八条、第二十九条、第三十二条，分别进行了明确。

四是充分发挥了基层治理和行业自律的作用。《细则》规定，物业项目所在地的各街道办事处（镇人民政府）落实属地管理责任，负责本辖区内物业服务收费活动中的指导和监督工作，及时协调处理物业服务收费活动中的信访投诉和矛盾纠纷。物业协会应加强自律，引导本行业的经营者公平竞争，维护市场秩序，遵守国家法律法规和政策规定。

四、《细则》的主要内容

《细则》包括总则、物业服务收费标准的制定、物业服务收费计费方式、行为规范与监督管理、附则，共5章37条。

（一）《细则》的适用范围。适用于汉中市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动（详见细则第二条）。

（二）物业服务收费政府指导价和市场调节价的适用范围。根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则，按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

其他服务费实行市场调节价（详见细则第四条）。

（三）物业服务收费的定义。物业服务收费是指物业服务人按照合同约定向业主提供服务收取费用的统称，包括物业服务费、停车服务费、其他服务费（详见细则第三条）。

（四）物业服务收费政府指导价标准由谁制定。市中心城区物业服务费和停车服务费政府指导价标准，由汉台区和南郑区按照程序分别制定本行政区域内的物业服务收费政府指导价标准，报区人民政府审定后执行（汉中经济技术开发区、兴汉新区、航空经济技术开发区属于政府指导价的物业服务费和停车服务费指导价标准参照属地标准执行）。

各县发展改革部门会同住建部门和市场监管部门负责制定和调整本行政区域内的物业服务费和停车服务费政府指导价标准，报县人民政府审定后执行（详见细则第六条）。

（五）物业服务费执行“一费制”。我市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费、公摊电费。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。

《细则》实施后，物业服务费执行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费及水费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、水费及电梯维护保养、年检费用计入物业服务费成本，不再单独另行收取（详见细则第十二条）。

（六）物业服务费实行等级服务等级收费。实行政府指导价的住宅小区物业服务费实行等级服务、等级收费；实行政府指导价的停车服务费实行分类别收费；物业服务人等级服务标准实行年度评价、认定、公示和动态管理工作（详见细则第六条）。

（七）物业服务成本构成当中业主关注的两个问题。一是明确未移交给供水企业管理维护的二次供水设施，其运营、维护和管理产生的费用计入物业服务成本，不得再向业主另行收取。二是在物业服务构成上物业服务区域内清洁卫生费用，明确“不包括物业服务人代收的居民生活垃圾费”，需业主另行交纳（详见细则第十一条）。

（八）明确房屋建筑面积作为收费依据按月收取。以前物业服务收费五花八门：有按户收取的、有按人口收取的、有按建筑面积收取的、有按使用面积收取的、有按半年预收的、有按年收取的。《细则》明确，一是物业服务费和停车服务费按月计收。服务合同对计收时间另有约定的除外（详见细则第十六条）。二是物业服务费根据房屋的建筑面积计收。已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算；已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按不动产权属证书记载的建筑面积计算（详见细则第十七条）。

（九）物业服务收费实行明码标价。在物业服务区域内显著位置，将物业服务人名称、服务质量等级、信用评价等级、服务事项、服务标准以及收费项目、收费标准、收费依据、优惠减免政策、投诉举报电话等进行公示（详见细则第二十七条）。

五、需要说明的几个问题

（一）物业服务收费标准如何备案。为实时掌握政府定价的物业服务收费情况，强化事前事中事后监管，根据《细则》规定，及时开展前期物业服务合同和普通住宅前期物业服务收费标准备案。一是住宅预售前，建设单位应当按照有关规定选聘物业服务人，结合项目建设标准、配套设施档次及物业买受人的预期等因素，确定预售物业项目服务等级、停车场所类别及收费标准等内容，物业服务等级、停车场所类别经物业项目所在县（区）住建部门认定后，收费标准报同级发展改革部门备案，并抄送同级市场监督管理部门进行监管。二是开发建设单位应当在销售现场醒目位置公示《前期物业服务合同》及收费标准。前期物业服务收费未在房屋买卖合同中约定或约定不明确的，由建设单位承担。三是实行政府指导价管理的住宅小区，确需对物业服务收费标准进行调整的，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，按照相关程序及要求，必须经“参与表决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内调整并约定，向所在县（区）住建、发展改革部门备案后执行。四是普通住宅前期同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持基本一致，不一致的可以向所在街道办事处（镇人民政府）反映协调处理，也可以向12315投诉或向所在县（区）市场监管部门反映。

（二）物业服务收费优惠减免政策有哪些。一是空置房和空置车位物业费优惠政策。实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上（未发生水电气费用）的房屋、自有或者租赁车位，经业主申请、物业服务企业登记确认次日后，其空置期间的物业服务费、停车服务费分别按物业服务合同约定收费标准的60%、50%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。二是自有以及租赁空置车位停放未登记车辆政策。物业服务人在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记的车辆。三是下列车辆临时进入物业服务区域停放，不得收取费用：临时停放30分钟之内的车辆；执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；为业主提供搬家、婚丧嫁娶、配送货物等服务的车辆；残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的车辆）。

（三）供水（供电）未实行抄表到户、装修服务和特约服务等收费如何规定。一是供水、供电未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，计入物业服务成本，并由物业服务人承担物业服务区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用。供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等实行抄表到户的，专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务成本。二是业主可以自行或者委托物业服务人清运装修期间产生的垃圾。业主自行清运的，费用由业主自行承担。委托物业服务人清运装修垃圾的收费标准由双方协商确定。物业服务人不得以装修管理费、装修服务等名目收取未提供实质性服务内容的收费。三是物业服务人应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件。特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

（四）业主公共收益的归属与公示要求。一是物业服务人应当在显著位置公示共用部位、共用设施设备分布图、明确车位权属，便于业主查询。二是利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，由业主共同决定，同意后办理相关手续并单独记账，每半年公布一次经营所得收支情况，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未经业主大会表决同意的，不得侵占和使用属于业主共有的道路、绿地或者其他场所。三是物业服务人应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。四是物业服务费实行酬金制收费方式的，物业服务人每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受业主委员会的核查。五是物业服务企业没有公示或违规处置业主公共收益的，按照《陕西省物业管理条例》的有关规定，可向物业项目所在地的住建部门反映。

（五）配建停车场（位）有关规定。物业服务区域内规划用于停放机动车的配建停车场（位），应当首先满足本物业服务区域内的业主的需要。一是依法配建的人防工程用作停车的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。二是对产权属业主共有的露天（含道路）停车场（所），不得实行车位买断，由业主共同决定是否收取场地占用费，收取标准和用途等事项。三是初始登记后，所有权明确归开发商的停车场（位）和地下停车场（所），可以实行车位出售、附赠、出租。四是车位买卖和租赁价格属于市场调节价，由双方协商确定，法律、法规另有规定的，从其规定。

（六）物业服务人应当履行的基本义务。物业服务人应当认真学习和严格执行《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》等法律法规和政策性文件，依法经营。物业服务人应当全面履行签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》，提供相应等级的专业化、标准化服务。

物业服务人应当严格执行价格标准，按程序规范调价，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、媒体公众号等方式实行明码标价，定期在物业管理区域内的显著位置或利用即时通讯应用程序、公众号推送等方式公示物业服务费、住宅小区停车服务费和经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，接受业主、业委会和社会监督。不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。物业服务人接受发展改革、住建和市场监管等行政管理部门及住宅小区所在地街道办事处（镇人民政府）的指导和监督。

（七）业主应当履行什么义务。业主（物业使用人）应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费，不得拒交和恶意拖欠。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务人应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，可以依法申请调解、仲裁、提起诉讼。生活垃圾处理费属于物业服务人负责代收代缴，不包含在物业服务费中，业主应当按规定标准按时另行缴纳。

（八）物业服务收费监管部门的职责。物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、县（区）分级管理，由各级发展改革、住建和市场监管部门分工负责：

物业收费标准的制定——市发展改革委负责牵头制定市物业服务收费管理细则（本细则）；汉台区和南郑区分别制定本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准；各县发展改革部门会同住建部门、市场监管部门制定和调整本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准；各级发展改革部门负责做好本辖区内物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

物业服务标准和管理行为的监管——市住建局按照法律法规规定，制定物业服务管理相关政策规定；各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加强对物业服务人服务等级认定和服务质量监督检查，将物业服务人服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。指导业主大会和业委会成立工作。

物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

信访投诉和矛盾纠纷化解——物业所在地的各街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内业主大会的成立、业主委员会的选举和换届及物业服务收费活动中的指导和监督工作，及时协调处理物业服务收费活动中的信访投诉和矛盾纠纷。

物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

（九）新旧政策的衔接问题。政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，需各县（区）按照程序分别制定印发执行。一是各县（区）物业服务人应在县（区）物业服务费和停车服务费政府指导价标准制定印发后，按照服务等级和停车场类别，及时与业主重新签订物业服务合同或者补充合同，在政府指导价的范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费的具体标准，并在所属县（区）住建、发展改革部门实行备案管理。二是《细则》实施后，新建住宅小区按照第十五条的规定执行。三是确需调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整（物业服务费和停车服务费应一并调整）：实行政府指导价管理的住宅小区，按照第三十二条的规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同执行；已成立业主大会（业委会）实行市场调节价管理的住宅小区，收费标准的调整由物业服务人与业主或者业主大会按照规定程序协商确定；业主或业主大会采取自行管理的住宅小区，收费标准的调整由业主共同决定，按合同约定执行。四是根据《陕西省物业服务管理条例》等相关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地的街道办事处（镇人民政府）反映。

（十）《细则》的执行时间。本细则在制定过程中，依据《中华人民共和国民法典》《陕西省物业服务管理条例》等有关内容进行了具体和完善，并结合《陕西省行政规范性文件制定和监督管理办法》的相关规定，自2023年8月1日起施行，有效期五年。