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汉中市中心城区房地产市场发展现状及未来发展趋势
文章来源: 发布时间:2014-10-17

汉中市中心城区 

房地产市场发展现状及未来发展趋势 

  

一、市中心城区房地产市场发展现状 

(一)市中心城区房地产企业及从业人员情况。截止20112月底,市中心城区有房地产开发企业139家,占全市企业总数的54%,有房产交易所1个,房产评估公司2个,房产测绘队4个,各类从业人员3000余人。 

(二)市中心城区2010年房地产市场运行情况。2010年,市中心城区房地产在建项目累计施工面积178.4万平方米,同比增长40%;完成投资18.09亿元,同比增长12%;新开工面积101.54万平方米,同比增长40%;竣工面积61.84万平方米,同比增长40%;商品房批准预(销)售面积131.62万平方米,同比增长35%;实际销售面积120.6万平方米,同比增长35%2010年,市中心城区二手房交易成交量为   16.72万平方米,同比上涨5% 

(三)市中心城区2011年房地产市场运行情况。今年1-2月份,市中心城区房地产在建项目累计施工面积147.5万平方米,同比增长29%;完成投资1.81亿元,同比增长2%;新开工面积8.89万平方米,同比增长1%;竣工面积4.57万平方米,同比增长15%;商品房批准预(销)售面积22.16万平方米,同比增长2%;实际销售面积12.52万平方米,同比下降3 %1-2月份,市中心城区二手房交易成交量为2.67   万平方米,同比下降112% 

目前,市中心城区普通商品房成交均价约3654/平方米,单套最高成交价格高层4917/平方米,多层4240/平方米;单套最低成交价格高层2697/平方米,多层3092/平方米。经济适用住房平均成交价格2850/平方米,单套最高成交价格高层3539/平方米,多层2439/平方米;单套最低成交价格多层2050/平方米。 

从统计情况看,今年年初以来,市中心城区房地产市场完成投资、累计施工面积、新开工面积、商品房批准预销售面积同比持续增长。但受国家近期下发的“国八条”等房地产新政制约,加之受中心城区保障性住房项目的大量开工建设,和谐家园、民乐花园一期、理想城一期、民乐花园二期等保障性住房项目已投入和即将投入市场的影响,年初以来,市中心城区商品房销售市场呈现出价稳量跌的走势。 

二、存在的主要问题 

(一)房价上涨较快。受近一年来国家一系列遏制部分城市房价过快上涨政策制约,我市商品房均价维持在34003800/平方米之间。但从三季度末开始,由于住房市场钢性需求旺盛,特别是多层住宅和区域较好地段商品房销售较好,房价不断上扬,尤其是近期区域较好地段的商品房销售均价已突破4000/平方米。分析房价上涨原因,一是近期受各类物价上涨因素影响较大,大部分建材市场价格快速上涨,如钢材价格目前已上涨到48005100/吨,砖、瓦、砂、石、人工费也在不断上涨。二是我市商品房价格前几年一直较平稳,尽管房价在不断小幅上涨,但房价水份不大,未出现虚高泡沫现象,因此一旦市场物价上涨,房价将随之走高。三是我市城镇居民住房水准总体较低,5060%的城镇居民均居住的是10年前的老旧公房(房改房)和前几年的楼板房(预制板房),受5·12地震影响,大多数城镇居民迫切要求改善居住环境,提高住房的安全性,加之大部分城镇居民家庭二代人购房和越来越多的外地人来汉购房,造成我市目前商品房需求旺盛,住房需求加剧了房价走高。四是由于房地产开发项目信贷政策严格,开发项目融资困难,部分开发企业采用民间融资方式进行房地产开发,加大了商品房开发财务成本,某种程度上也加大了商品房开发成本。 

(二)住房市场供应量不足。近年来,国家不断加大房地产市场调控力度,商品房开发土地、信贷政策严格,开发企业商品房储备项目不断减少,据了解,近期开发项目大多是前几年开发企业拿到的项目,由于商品房楼盘较少,老百姓面对房价不断上涨的现实,担心将来房价会更高,中心城区的部分多层住宅商品房楼盘甚至出现了抢购现象。 

(三)本地企业市场竞争能力弱。房地产开发投资大、周期长,项目品质要求高,而我市本地绝大多数企业规模小、资质低、启动资金不足,约60%多的企业经常处于停产、半停产状态。自1999年以来,商业银行贷款占我市房地产开发资金来源的比例逐年上升,尤其是在5.12大地震和金融危机爆发后,绝大多数企业不得不更加依赖银行维持正常运转。由于目前各商业银行规定房地产项目贷款最低条件是开发资质在三级以上,开发项目必须“五证”齐全,为此,本地大批低资质及无充足启动资金的企业在无法获得银行贷款支持的情况下,为确保项目顺利推进,被迫采取民间融资方式进行开发,增加了融资难度,提升了运作成本,同时也弱化了企业的市场竞争。加之,目前随着外地强势企业的陆续进驻,以至于我市本地企业市场竞争力进一步弱化。 

三、全市“十二五”期间,住房建设规划情况 

(一)“十二五”期间,全市住房需求情况。据统计,“十二五”期间,全市共需各类住房约205435 1837.94万平方米。其中商品房需求约41000套(间)438.76万平方米,各类保障性住房需求量为1644351398.18万平方米。 

 1、商品住房需求情况。经摸底调查,目前,全市商品住宅需求量为36000385.11万平方米,办公及定写字楼需求约为210022.57万平方米,商业营业用房需求量约为290031.08万平方米。 

2、保障性住房需求情况。经摸底调查,目前,全市中低收入住房困难家庭总数为75619户(含中省驻汉单位、乡镇干部、教师、医务人员),其中符合廉租房保障对象条14326户,符合经济适用房保障对象条件37619户,符合公共租赁住房保障对象条件10000户,符合限价商品房保障对象条件13674户。 

(二)“十二五”期间,全市住房建设规划情况。根据国家确定的小康社会住房标准,及省政府与我市签定的20102012年《住房保障工作目标责任书》要求,结合我市实际,“十二五”期间,我市规划新建各类住宅211335 1872.18万平方米,平均每年新建住宅 42267374.43万平方米。其中:新建商品房约43700467万平方米,廉租房18635 93.18万平方米,经济适用住房45000360万平方米,公共租赁住房38000292万平方米,限价商品房66000660万平方米。据预测,“十二五”末,城市居民人均居住建筑面积将从2009年末的29.5平方米增长到31.8平方米。 

四、市中心城区房地产业未来发展趋势 

展望“十二五”,随着市委、市政府确立的“双百”城市战略的实施,我市中心城区到2025年将城市规模扩展到100平方公里,城市常住人口将达到100万人。我市城市化进程率将由目前的41%提高到56%。随着我市西汉高速公路贯通后,十天、宝巴高速,西成高铁以及汉中民航支线机场等重点项目的开工建设,我市将形成以市中心区为载体,联接成渝经济圈、武汉经济圈、西陇海兰新经济带的立体对外交通网络体系,市中心城区区位环境及对外影响力将明显改善。目前,市中心城区城市化进程的快速推进,人居环境的提升,周边省市来汉购房人士的剧增,为房地产业的迅速扩张提供了核心动力。综合我市中心城区近几年社会经济发展总体态势及房地产市场发展情况,预计“十二五”期间,市中心城区房地产业仍将保持平稳发展的良好态势。 

  

  

  

二O一一年三月七日 

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